zertifizierter Verwalter

Zertifizierter Verwalter

Die wichtigsten Fakten.

Autor: Frank Rottenbacher - Vorstand | Stand: 22.09.2022
Anmkerung: Da der Gesetzgeber im § 26a WEG das generische Maskulinum "zertifizierter Verwalter" nutzt, haben wir diese Formulierung hier übernommen. 

Die WEG Verwalter Zertifizierung ist in aller Munde. Erfahren Sie hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Inhalte

Was ist der zertifizierte Verwalter?

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde zum 01.12.2020 der "zertifizierte Verwalter" eingeführt.

Definition "Zertifizierter Verwalter"

"Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt."

§ 26a WEG

Warum sollte bzw. muss man zertifizierter Verwalter werden?

Ab dem 01. Dezember 2023 tritt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG eine Zertifizierungspflicht als Verwalter:in in Kraft.

Von diesem Zeitpunkt an können Wohneigentümer:innen einen Nachweis über die Zertifizierung zur Berufsqualifikation verlangen, zum Beispiel den zertifizierten Verwalter gemäß § 26a WEG.

In einer WEG kann sogar de facto jeder einzelne Eigentümer den Nachweis zur Zertifizierung des Verwalters fordern.

Wer wachsen will, muss zertifizierter Verwalter sein.

Aus meiner Sicht wird der Marktdruck es letztlich zu einer Selbstverständlichkeit machen, dass eine Qualifikation zum zertifizierten Verwalter vorliegt. Denn wenn eine WEG einen neuen Verwalter sucht, wird die WEG mehrere Verwaltungen vergleichen und sicher nicht einen Nicht-Zertifizierten auswählen. Auch der Verwaltungsbeirat wird das i.d.R. aktiv spielen. Die wollen sich im Zweifel nicht vorwerfen lassen, dass sie die WEG nicht auf die fehlende Zertifizierung hingewiesen haben.

Ronald Perschke, Vorstand
Ronald Perschke, Vorstand

Was ist, wenn der Verwalter dem Verlangen der WEG nach einer Zertifizierung nicht nachkommen kann?

Zunächst gilt für Bestands-WEG, deren Mandat vor Dezember 2020 aufgenommen wurde, der Bestandsschutz bis Juni 2024.
 
Die Akquise neuer WEG dürfte im Vergleich zu zertifizierten Wettbewerbern äußerst schwierig fallen. Und wenn die WEG die Verwaltung ohne Zertifizierung vereinbart, kann sie anschließend daraus auch nichts ableiten.
 
Insofern stellt sich die Frage nur bei WEGs, die zwischen Dezember 2020 und heute unter Verwaltung genommen wurden. Der Verwalter handelt dann grundsätzlich nicht im Sinne einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“.  Daher könnte die WEG ihn – auch ohne die Verletzung des Grundsatzes – nach §26 WEG jederzeit abberufen (durch Mehrheitsbeschluss). Es braucht somit zum Beispiel keine Sonderkündigungsregelung. D.h. die WEG muss dann entscheiden, was sie tun will: Abberufen, Nachfrist …

 

Wie ist die (neue) Übergangsfrist für zertifizierte Verwalter?

Im Zuge der WEG-Novellierung können Wohnungseigentümer ab Dezember 2023 bzw. Juni 2024 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für ihre WEG verlangen. Dafür braucht es lediglich das Votum eines einzigen Eigentümers aus  der WEG.

Für die Übergangsfrist ist nicht der Berufseintritt des Verwalters entscheidend, sondern wann das WEG-Mandat in die Verwaltung aufgenommen wurde:

  • War am 1. Dezember 2020 der Verwalter bereits vertraglich bestellt, so können die Eigentümer die Vorlage einer Zertifizierung frühestens ab dem 1. Juni 2024 verlangen (§ 48 Abs 4 Satz 2 WEG). 
  • Für alle Mandate die nach dem 1. Dezember 2020 in den Bestand aufgenommen wurden, gilt die Zertifizierungspflicht ab dem 01.12.2023. 

Oder anders formuliert: Sollte eine WEG seit dem 01.12.2020 neu hinzugekommen sein, so kann diese Eigentümergemeinschaft ab dem 01.12.2023 den Nachweis als zertifizierter Verwalter verlangen. 

Wichtig: Eine juristische Person oder eine Personengesellschaft darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn alle bei ihr unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigten Personen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erfolgreich abgelegt haben. Greift die Übergangsfrist nicht, tritt diese Regelung somit bereits ab dem 01.12.2023 in Kraft. 

Bei der Übergangsfrist liegt leider ein weit verbreites Missverständnis vor, weil der Gesetzgeber hier nicht klar formuliert hat. Oft wird kommuniziert, dass der Verwalter bereits vor dem 01.12.2020 bestellt sein muss, damit für ihn die Übergangsfrist bis Juni 2024 greift. Dies ist leider nicht korrekt. Es kommt darauf an, ob eine WEG seit dem 01.12.2020 als Mandat aufgenommen wurde.  

Ronald Perschke, Vorstand
GOING PUBLIC! Vorstand Ronald Perschke

Anmerkung: Am 22.09.2022 hat der Deutsche Bundestag beschlossen (Drucksache 20/3584), die Übergangsfrist bis zum 01.12.2023 zu verlängern. Bis dahin galt eine Übergangsfrist nur bis zum 01.12.2022.

Wie wird man zertifizierter Verwalter?

Sie müssen durch eine IHK-Prüfung nachweisen, dass Sie für die Tätigkeit als Verwalter über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen.

Über die Inhalte der Prüfung und eines Lehrgangs, der auf diese Prüfung vorbereitet, können Sie sich hier informieren: DIHK Rahmenstoffplan "Zertifizierter Verwalter / Zertifizierte Verwalterin nach § 26a Wohnungseigentumgesetz" - Rahmenstoffplan mit Leitlinien für die Prüfung

 

Lehrgang zur Vorbereitung auf die IHK-Prüfung zertifizierter Verwalter

Bei der GOING PUBLIC! Akademie für Finanzberatung können Sie einen Vorbereitungslehrgang auf die IHK-Prüfung "Zertifizierter Verwalter" belegen. Durch seinen hohen E-Learning Anteil können Sie sich sehr schnell auf die IHK-Prüfung vorbereiten und müssen nicht auf Präsenztermine warten.

Zum Lehrgang "Zertifizierter Verwalter IHK"

Welche Leistungen muss ich erbringen, um die IHK-Prüfung zu bestehen?

Sie müssen eine schriftliche und eine mündliche Prüfung ablegen.

Die schriftliche Prüfung umfasst 50 Aufgaben in 90 Minuten Bearbeitungszeit. Dabei ist jeder der 4 Themenbereiche mit mindestens 50% zu bestehen, um die Prüfung insgesamt zu bestehen.

Die mündliche Prüfung ist eine reine Fachprüfung (Fachfrage durch Prüfer / Antwort durch Prüfling). Zum Bestehen der Gesamtprüfung müssen Sie auch in der mündlichen Prüfung mindestens 50% erreichen.

Wer wird von der Prüfung befreit?

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter müssen nicht ablegen:

  • Immobilienkaufleute (oder Personen mit einem vergleichbaren Berufsabschluss)
  • geprüfte Immobilienfachwirtinnen (IHK) und geprüfte Immobilienfachwirte (IHK)
  • Absolventen eines Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt
  • Personen mit Befähigung zum Richteramt

Diese Abschlüsse / Berufsbilder sind dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt. Eine Prüfung muss somit nicht abgelegt werden. 

Eine Alte-Hasen-Reglung im Sinne einer Anerkennung durch Berufserfahrung gibt es nicht.

Personen mit einer dieser vorgenannten Qualifikationen können als zertifizierte Verwalter von der Eigentümergemeinschaft bestellt werden, dürfen sich aber nicht zertifizierter Verwalter nennen. 

Können auch juristische Personen zertifizierte Verwalter werden?

Ja.

Es dürfen sich Juristische Personen oder Personengesellschaften nur dann zertifizierter Verwalter nennen, wenn von allen bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind,

  • die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder
  • nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Gilt die Weiterbildungspflicht gemäß § 34c GewO i.V.m. § 15b MaBV auch für zertifizierte Verwalter?

Ja.

Es gibt keine Ausnahmeregelungen von der Weiterbildungsverpflichtung ("20 Stunden in 3 Kalenderjahren") für zertifizierte Verwalter.